06:40 +07 Chủ nhật, 12/07/2020

1   Menu

1   Đăng nhập thành viên

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
Học viện hành chính
HỌC VIỆN BÁO CHÍ VÀ TUYÊN TRUYỀN
SocTrang.gov.vn
Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam
csdl.thutuchanhchinh.vn/

Trang nhất » Tin Tức » Tin tức - sự kiện

Một số vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ tư - 18/12/2019 15:49

   Bài viết, phân tích những khó khăn, hạn chế, vướng mắc trong việc mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật và những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải. Từ đó khuyến cáo người mua nhà ở cần chú ý một số vấn đề khi mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế những rủi ro, thiệt hại có thể xảy ra. Từ đó đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong hoạt động mua bán, nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà trong quá trình tham gia giao dịch.

   Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” và các tổ chức, cá nhân được quyền mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.

   Mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc giao kết hợp đồng thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch mua và bán. Đây là một hình thức huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc mua và sau đó để bán lại để “kiếm lời” hoặc vì nhiều mục đích khác nhau và chủ đầu tư phải xây dựng nhà để bán theo một thời gian nhất định.

   Việc giao dịch bằng hình thức này có nhiều ưu điểm, đó là có thể hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trong điều kiện phát triển kinh tế và tình hình đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Nhà đầu tư có thể vừa huy động được vốn, vừa xác định trước được nhu cầu về nhà ở để chủ động trong việc thực hiện dự án đầu tư nhà ở một cách có hiệu quả.

   Về phía người mua nhà, có thể lựa chọn được nhà ở phù hợp với nhu cầu cũng như điều kiện kinh tế của mình và quan trọng hơn nữa là số tiền mua nhà có thể trả nhiều lần trong quá trình triển khai dự án.
   
   Để tạo hành lang pháp lý cho họat động mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai được thuận lợi, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào loại hình giao dịch này, Nhà nước ta đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 các văn bản quy định hướng dẫn nhằm cụ thể hóa hơn trong quá trình thực hiện đối với các quan hệ trong giao dịch. Đặc biệt là đối với chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai.

   Quá trình thực hiện đã tạo điều kiện cho loại tài sản hình thành trong tương lai này phát triển mạnh mẽ, sôi động, ổn định thị trường bất động sản, phát triển hạ tầng cơ sở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hộ gia đình, các nhân, góp phần vào công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

   Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn bộc lộ những hạn chế, vướng mắc, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

   Theo khoản 8 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà ở này chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Với quy định này, người mua nhà không thể quan sát, đánh giá trực tiếp bằng mắt khi mua nhà mà chỉ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện để quyết định giao kết hợp đồng.

   Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng; Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Với quy định này cho thấy, chủ đầu tư được sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản theo hồ sơ dự án và bản vẽ thi công và đồng thời phải sử dụng vốn đúng mục đích đã cam kết với khách hàng, không được dùng tiền này để đầu tư thực hiện cho dự án khác. Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm bảo dự án đầu tư tạo lập nhà ở được thực hiện và hoàn thành, tránh được tình trạng “chiếm dụng vốn”.
 
   Tuy nhiên việc sử dụng nguồn vốn theo hình thức này, Luật Kinh doanh bất động sản lại chưa có quy định cơ chế kiểm soát việc sử dụng vốn, chủ thể kiểm soát là ai? Người mua nhà ở hay cơ quan quản lý nhà nước.

   Điều này đã minh chứng, trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà ở được thực hiện huy động vốn nhưng lại không được thực hiện thi công xây dựng hoặc kéo dài thời gian xây dựng với những lý do khác nhau và đã dẫn đến những bức xúc của người mua nhà ở.  

   Nguyên nhân là do năng lực yếu kém của nhà đầu tư, huy động vốn và đầu tư thực hiện dự án trong thời gian dài, nhiều nhà đầu tư không dự đoán được những biến động của thị trường như giá vật liệu xây dựng có thể tăng, nguồn lao động phục vụ cho lĩnh vực này có thể bị khan hiếm trong thời gian thực hiện hợp đồng. Những yếu tố này sẽ tác động và ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành các dự án để bàn giao nhà đúng hạn, đúng giá cả đã cam kết trong hợp đồng. Bên cạnh đó là sự làm ăn không chân chính, không trung thực của chủ đầu tư dẫn đến việc không thực hiện đúng hợp đồng theo cam kết, chiếm dụng vốn của người mua nhà, cố tình kéo dài thời gian thực hiện dự án.

   Vì vậy cần có cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư qua hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

   Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đáp ứng được các yêu cầu theo quy định. Trước khi huy động vốn của người mua nhà, chủ đầu tư phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán nhà. Trong vòng 15 ngày, cơ quan quản lý nhà nước phải trả lời xem chủ đầu tư đã đủ điều kiện để bán nhà, nếu chưa đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Trong trường hợp này, nếu quá 15 ngày mà cơ quan quản lý nhà nước chưa có văn bản trả lời thì chủ đầu tư có được tiến hành ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không?.

   Đây là những điểm bất cập mà cần thiết phải có những quy định cụ thể hơn, thể hiện rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

   Một điều kiện quan trọng nữa là khi chủ đầu tư muốn bán nhà ở thì phải được một ngân hàng thương mại bảo lãnh trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình trước người mua, để trong trường hợp rủi ro khi chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thành dự án đó theo đúng tiến độ, đúng cam kết với khách hàng thì người bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả số tiền mà khách hàng đã nộp cho nhà đầu tư. Đây là một điểm mới quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản, bảo vệ lợi ích cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

   Trên thực tế, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư không thực hiện đúng theo quy định. Người mua nhà không nắm được các quy định này nên khi ký hợp đồng với chủ đầu tư và chỉ thỏa thuận với các điều khoản ghi trong hợp đồng mà không có gì để bảo đảm khi vi phạm hợp đồng.

   Trong trường hợp chủ đầu tư không ký quỹ vào ngân hàng hoặc không có tài sản khác thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ hoặc không muốn ký quỹ để bảo lãnh do có ý định không “nghiêm túc” trong việc ký hợp đồng mua bán. Vì vậy khi có tranh chấp hợp đồng xảy ra người mua nhà ở sẽ bị thiệt thòi.

   Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua”.

   Quy định trên, người mua nhà ở có thể sẽ gặp rủi ro, trở ngại khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua, nhưng các giấy tờ về đất vẫn còn đang thế chấp tại ngân hàng nên việc lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ không thực hiện được và điều này còn tùy thuộc ở chủ đầu tư.

   Nếu chủ đầu tư thanh toán khoản tiền vay cho ngân hàng thì có thể lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà.

   Nếu chủ đầu tư không có tiền hoặc cố tình không muốn thanh toán tiền vay cho ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra vì những lý do khác nhau thì người mua nhà sẽ bị thiệt thòi trong khi tiền mua nhà đã thanh toán hầu như gần đủ (tối đa 95% giá trị hợp đồng) mà giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng cũng như quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa thể xác lập theo quy định và quyền lợi của người mua nhà ở sẽ bị ảnh hưởng do không thực hiện được một số quyền của người sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

   Nguyên nhân là do người mua nhà chưa hiểu hết các quy định về kinh doanh bất động sản, thiếu thông tin về dự án đầu tư, không thu thập đầy đủ các thông tin về năng lực, uy tín của chủ đầu tư; không nắm rõ hợp đồng ký kết mua nhà ở với chủ đầu tư chính hay chủ đầu tư thứ cấp; không hiểu hết các điều khoản trong hợp đồng; tiến độ cụ thể của dự án và trên thực tế tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường do chủ đầu (bên bán) tự soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và có những điều khoản quyền lợi thuộc về chủ đầu tư, không quy định các biện pháp chế tài khi một trong các bên vi phạm hợp đồng.

   Người mua nhà luôn bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá bán nhà sau khi hoàn thành với lý do trượt giá và buộc người mua phải chịu. Nhà ở xây dựng kém chất lượng và bàn giao chậm tiến độ không có các biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư. Tâm lý người mua nhà cũng không muốn gặp rắc rối vào các vụ kiện tranh chấp hợp đồng và phải tốn chi phí, mất thời gian vì vậy phải thỏa thuận ngoài hợp đồng để làm sao cho chủ đầu tư hoàn thành và giao nhà cho họ càng sớm các càng tốt. 

   Công tác quản lý của các cơ quan nhà nước lỏng lẻo, thiếu kiểm tra, giám sát trong việc chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc quản lý tiến độ thực hiện dự án xây dựng nhà ở còn lỏng lẻo, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án chậm trể ảnh hưởng đến lợi ích của người mua nhà. Khi hợp đồng mua bán nhà ở có xảy ra tranh chấp, thiệt hại trước tiên là của người mua nhà và sau nữa là uy tín của thị trường bất động sản bị giảm sút, theo đó là sự kém hiệu quả của các cơ quan quản lý nhà nước và dẫn đến nhiều hệ lụy không thể lường trước được.

   Từ những những khó khăn, hạn chế, vướng mắc như đã nêu trên. Để tránh những rủi ro có thể xảy ra về phía người mua nhà ở cần có những khuyến cáo để tránh những rũi ro có thể xảy ra. Đồng thời để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước cần có những giải pháp chủ yếu như sau:

   * Đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai

   Trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần chú ý:

   - Cần tìm hiểu giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư trên các trang các trang web hoặc nơi thực hiện cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, trong đó chú ý tới ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp.

   - Theo đó vấn đề cần quan tâm là tìm hiểu dự án đó có được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hay chưa? và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa? Vì trên thực tế, hiện nay có nhiều khu dân cư hoặc chung cư, sau khi hoàn thành việc xây nhà nhà ở đã bàn giao cho người mua nhưng chưa thể lập thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định do chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất.

   - Một trong những giấy tờ quan trọng mà người mua nhà trước khi ký hợp đồng cần phải biết đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai; giấy phép xây dựng (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) hoặc giấy chứng nhận đầu tư của dự án. Trên thực tế có nhiều dự án đang triển khai xây dựng bị đình chỉ thi công do chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục về đầu tư, xây dựng.

   - Cần phải nghiên cứu các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở về việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, Hợp đồng bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính mà ngân hàng ký kết với chủ đầu tư.

   Từ những giấy tờ nêu trên, người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc để nắm thêm về thông tin của dự án.

   - Để đảm bảo việc bàn giao nhà ở theo hợp đồng đã ký kết, người mua nhà ở cần thường xuyên theo dõi tiến độ thực hiện của chủ đầu tư so với tiến độ thi công thực hiện dự án để có thể phát hiện chủ đầu tư có những dấu hiệu “bất thường” trong thực hiện hợp đồng, kịp thời xử lý các tình huống có thể xảy ra ngoài hợp đồng.

   - Cần thiết nên tìm đến các nhà tư vấn luật có hiểu biết về lĩnh vực bất động sản để được tư vấn, hỗ trợ thêm.

   - Tìm hiểu, nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

   * Đối với công tác quản lý Nhà nước cần có những giải pháp sau:

   - Một là, tăng cường sự lãnh đạo của đảng, sự quản lý nhà nước trong mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

   - Hai là, cần có cơ chế kiểm soát trong việc huy động vốn và sử dụng vốn huy động để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thông qua các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là người mua nhà ở. Có biện pháp chế tài đủ mạnh để răn đe những chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản hoặc cố tình lách luật để huy động vốn bằng nhiều hình thức khác cho dự án đầu tư.

   - Ba là, quy định cụ thể hơn trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc ban hành văn bản trả lời cho chủ đầu tư có đủ điều kiện để bán nhà, nếu chưa đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Trong trường hợp nếu quá 15 ngày mà cơ quan quản lý nhà nước chưa có văn bản trả lời thì chủ đầu tư có được tiến hành ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không?.

   - Bốn là, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật liên quan đến việc kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Có biện pháp chế tài đủ mạnh, đủ răn đe đối với chủ đầu tư có các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản. Xử lý nghiêm các hành vi bao che, tiếp tay cho chủ đầu tư vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

   - Năm là, cần ban hành và sử dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên tinh thần bảo vệ người mua nhà ở.

   Tóm lại

   Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định về điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

   Trong điều kiện phát triển kinh tế và xu thế hội nhập, quá trình độ thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng nhiều, góp vốn để có được căn nhà ở trong tương lai cũng là điều chính đáng của các tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn còn tiềm ẩn những rủi ro do nhiều yếu tố mang lại. Vì vậy người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần nắm rõ những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng.

   Bên cạnh đó, vai trò quản lý của Nhà nước là quan trọng và cần thiết nhằm điều chỉnh các mối quan hệ về kinh doanh bất động sản theo chiều hướng tốt hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội phát sinh, đảm bảo tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai./.

Tác giả bài viết: ThS. Ngô Huy Thái - Phó Trưởng phòng Tổ chức, hành chính, thông tin, tư liệu

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

 

1   Thống kê truy cập

Đang truy cậpĐang truy cập : 6


Hôm nayHôm nay : 346

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 18850

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 2491838