Những khó khăn, hạn chế trong việc sử dụng các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích ghi trên giấy khác với diện tích thực tế

                                         ThS Ngô Huy Thái
                                   Phó trưởng Phòng TC - HC - QT
 
     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho các tổ chức hay cá nhân nào đó thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

    Trong thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

    Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012  Hội nghị Trung ương lần thứ 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã có những định hướng tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai đặc biệt là trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

   Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

   Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất.

    Nghị quyết này đã được cụ thể hóa bằng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn dưới luật nhằm làm cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã tạo điều kiện cho người sử dụng thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất…. thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

    Tuy nhiên quá trình sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch của người sử dụng đất còn gặp những khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai cũng như hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

     Bài viết phân tích một số trường hợp khó khăn, vướng mắc trong việc sử dụng các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với diện tích ngoài thực địa. Từ đó đề ra giải pháp hoàn thiện trong thời gian tới.
          1.Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Theo quy định nêu trên các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai năm 1993, Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo Luật Đất đai năm 2003 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai năm 2013 đều giữ nguyên giá trị pháp lý khi sử dụng không cần phải đổi sang giấy mới nếu người sử dụng đất không có yêu cầu cấp đổi lại.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được cấp trên cơ sở nhiều hệ thống bản đồ địa chính được đo đạc và thành lập bằng nhiều công nghệ khác nhau ở tại các thời điểm cấp giấy, nên việc sai số là điều không tránh khỏi. Bên cạnh đó diện tích các thửa đất có nhiều biến động như biến động về ranh đất, biến động do nhà nước thu hồi đất mà chưa chỉnh lý kịp thời trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất được dân hiến để làm các công trình công cộng (đường giao thông nông thôn, đào kinh thủy lợi, biến động do thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề  hoặc hòa giải thành  khi có tranh chấp ranh đất) các biến động này không được chỉnh lý theo quy định.

Mặt nhiên về mặt pháp lý các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này  được sử dụng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tuy nhiên quá trình thực hiện sẽ có những khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng đến quyền lợi giữa các bên tham gia giao dịch cụ thể như sau:

- Trường hợp 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thế chấp vay vốn tại các ngân hàng.

 Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng.  Nếu như người vay trả nợ cho ngân hàng đúng quy định thì không có vấn đề gì, nhưng trong trường hợp người sử dụng đất không còn khả năng trả nợ, buộc Ngân hàng khởi kiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đến Tòa án để giải quyết và lúc này diện tích đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được người sử dụng đất và Ngân hàng xem là cơ sở pháp lý để giao dịch và cũng là cơ sở pháp lý để Tòa án xem xét.

Sau khi Tòa án đã có quyết định giải quyết hoặc bản án và giao cơ quan thi hành án thực hiện bằng hình thức phát phát mãi, đấu giá để thu hồi nợ cho ngân hàng. Quá trình kiểm tra, bàn giao trên thực địa mới phát hiện diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng theo diện tích ngoài thực địa nên gặp khó khăn trong quá trình thực hiện.

Từ những phân tích trên cho thấy, diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để các chủ thể có liên quan tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất để cho vay vốn cũng dựa trên cơ sở diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận. Như vậy giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất được cấp sẽ không đảm bảo giá trị thực với lý do: Diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể lớn hơn diện tích ngoài thực địa hoặc diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể nhỏ hơn diện tích ngoài thực địa. Vì vậy làm ảnh hưởng đến việc xác định giá trị tài sản để cho vay vốn.

 Mặc khác sẽ làm phát sinh thêm các thủ tục hành chính của cơ quan thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành như:

- Cơ quan thi hành án sẽ gặp khó khăn trong việc thi hành bản án của Tòa án do diện tích ghi trong bản án không đúng theo diện tích ngoài thực tế.

- Cơ quan quản lý đất đai phải giải trình đối với diện tích đất do có chênh lệnh giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngoài thực tế. Việc giải trình này có thể làm phát sinh vụ kiện hành chính khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-  Trường hợp 2: Khi thửa đất có diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với diện tích ngoài thực tế mà xảy ra tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

          Theo quy định tại khoản 5 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Theo đó người sử dụng đất được đăng ký biến động về đất đai khi có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.

      Theo quy định nêu trên thì khi cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đúng với diện tích ngoài thực tế và kèm theo các điều kiện là không có tranh chấp và ranh giới giữa các thửa đất không có thay đổi.

      Tuy nhiên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai lệch giữa diện tích trên giấy và ngoài thực tế thường phổ biến đối với các thửa đất nông nghiệp ở vùng đồng bằng sông cửu Long nói chung và tại tỉnh Sóc Trăng nói riêng do ranh đất là những bờ đất nhỏ có thể bị dịch chuyển do quá trình canh tác, làm bờ ranh bị dịch chuyển giữa 02 thửa đất. Ngoài ra bản đồ địa chính sử dụng  cho việc cấp giấy được thành lập bằng nhiều công nghệ khác nhau (bản đồ giải thửa được thành lập từ ảnh hàng không; bản đồ được số hóa từ bản đồ giải thửa, bản đồ được đo toàn đạc…)

     Việc chưa được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng do nhiều nguyên nhân:  Có thể là người sử dụng đất không có nhu cầu cấp đổi, người sử dụng đất không phát hiện diện tích trên giấy khác so với diện tích ngoài thực địa, người sử dụng đất không quan tâm đến việc cấp đổi, có thể việc đo đạc đổi giấy lại giấy chứng nhận việc lập thủ tục còn rườm rà phức tạp và tốn kém chi phí, cơ quan quản lý đất đai chưa quan tâm đến việc đề nghị người sử dụng đất nên cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…..  Vì vậy khi có tranh chấp ranh giới giữa 2 hoặc nhiều thửa đất thì điều đầu tiên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp là cơ sở pháp lý để giải quyết. Đây là vấn đề khó khăn và phức tạp cần phải mất nhiều thời gian trong quá trình giải quyết do phải thu thập, đối chiếu, xác minh với nhiều hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình xem xét, giải quyết có rất nhiều trường hợp và nhiều lý do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có thể bị hủy hoặc bị thu hồi để xem xét cấp lại theo quy định của pháp luật. Vì vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Trường hợp 3: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích thửa đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với diện tích ngoài thực tế khi được giao dịch ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng và việc giao dịch này được thực hiện khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2103. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng nào đó. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập và diện tích đất chuyển nhượng được căn cứ theo diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý.

    Hợp đồng này có thể xảy ra tranh chấp với lý do: Diện tích đất ngoài thực địa ít hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận, người nhận chuyển nhượng không đồng ý và cho rằng mình nhận không đủ diện tích đất ngoài thực địa cũng như diện tích được ghi trong giấy chứng nhận cũng như theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc diện tích đất ngoài thực địa nhiều hơn diện tích ghi trong giấy chứng nhận, người chuyển nhượng không đồng ý giao toàn bộ phần đất chuyển nhượng mà chỉ giao phần diện tích chuyển nhượng ghi trong giấy chứng nhận.

    Vì vậy khi Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải mất thời gian cho công tác xác minh, thẩm tra, trưng cầu giám định của các cơ quan chuyên môn. Việc tranh chấp này có thể làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc khác có thể làm phát sinh khiếu nại hoặc khiếu kiện hành chính tại Tòa án do hành vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây ra làm ảnh hưởng đến quyền lợi của 1 trong 2 bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây là một số hạn chế, khó khăn thường xảy ra ngoài thực tế. Vì vậy trong thời gian tới cần có những giải pháp khắc phục và hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

2. Giải pháp khắc phục

- Về phía cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương:

Ø Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước về công tác quản lý đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới. Phát huy vai trò của Mặt trận tổ quốc, các tổ chức đoàn thể và nhân dân trong việc thực hiện chính sách pháp luật về đất đai.

Ø Tăng cường vai trò giám sát của Hội đồng nhân dân các cấp, sự phản biện của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội trong công tác quản lý đất đai, kịp thời phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Về phía cơ quan quản lý đất đai:

Ø Tăng cường công tác điều tra cơ bản về đất đai, hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy phục vụ tốt cho công tác lập hồ sơ địa chính, đặc biệt là công tác đăng ký biến động đất đai; kiểm tra, rà soát phát hiện các thửa đất có diện tích thực tế khác với diện tích ghi trên giấy để thông báo người sử dụng đất cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi tham gia các giao dịch về đất đai. Thường xuyên cập nhật cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính phù hợp với thực tế.

Ø Phối hợp với Mặt trận, các tổ chức đoàn thể tuyên truyền giải thích cho người sử dụng đất hiểu được quyền và lợi ích đối với việc đăng ký biến động về đất đai, vận động người sử dụng đất đo đạc đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã phát hiện diện tích đất thực tế khác với diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ø Có cơ chế, chính sách tài chính không thu phí, lệ phí đối với những trường hợp đo đạc, cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ø Bồi dưỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ, giáo dục đạo đức công vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm, ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, công chức, viên chức ngành tài nguyên và môi trường.

Ø Xây dựng cơ chế phối hợp với các cơ quan có liên quan, theo dõi và báo cáo xử lý, kịp thời các trường hợp có khó khăn, vướng mắc những giao dịch liên quan đến diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có sơ kết, tổng kết đánh giá nhằm đề ra những giải pháp hữu hiệu đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Về phía người sử dụng đất:
Ø Nâng cao ý thức của người sử dụng đất về ý nghĩa và tầm quan trọng của việc cập nhật, đăng biến động đất đai, đo đạc, đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi phát hiện diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với diện tích thực tế để thuận lợi hơn khi giao dịch.

Ø Nâng cao ý thức, trách nhiệm của người sử dụng đất, coi việc đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất.

3. Kết luận 

    Nghị quyết số 19-NQTW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 6 khóa XI đã khẳng định, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các quyền này được bảo đảm thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những thông tin chính xác, đáng tin cậy được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc biệt là về diện tích đất là điều cần thiết và là điều mong muốn của tất cả người sử dụng đất và là mục tiêu của Đảng và Nhà nước ta “Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại”.